Недвижимость

Недвижимость в Италии.

 

Очень важное вступление.

В Италии нет каких-либо ограничений на покупку недвижимости иностранными гражданами, будь то физическое или юридическое лицо, и процедура довольно прозрачна и строго регламентирована. НО – есть определенные ограничения, касающиеся сделок по землям сельскохозяйственного назначения и - главное - наличие собственного дома или квартиры в Италии само по себе не может служить основанием для автоматического получения вида на жительство.

 

Кто может заниматься продажей недвижимости в Италии.

Согласно итальянскому законодательству, продажей недвижимости в Италии могут заниматься ТОЛЬКО специализированные посредники-резиденты, т.е агентства по недвижимости, в лице их учредителей. Все российские агентства, предлагающие недвижимость в Италии, работают только через них, что увеличивает стоимость предложения на 25-30%. Это же касается так называемых русскоязычных агентов, которые за 15-20% вознаграждения от итальянского агентства предлагают потенциальным покупателям то, что им скажут агентства.

 

Итак, мы хотим купить недвижимость в Италии. С чего начать?

Как и в любой другой стране нужно определить, что мы хотим купить и за какие деньги. Рассчитывая бюджет сделки, нужно обязательно включать в него необходимые к уплате налоги, сборы и иные платежи, то есть при покупке, например, на сумму 100 000 евро мы можем смело добавлять 15% на иные расходы.

Выбираем, что мы хотим купить. Для этого существуют, как и во всем мире, множество специализированных сайтов, уполномоченных агентств, наподобие tecnocasa.it, и прочее. Учитываем, что вам понадобятся множество усилий и времени, так как официальные предложения в основном на итальянском.

Многие агентства приглашают потенциальных покупателей для осмотра выбранных объектов. Для этого делается специальное приглашение и рассчитывается тур, который включает в себя перелет, трансфер, ознакомительные поездки, оплату переводчика и прочее

 

Что делать, если не хочется тратить время на просмотр сотен предложений и нет потом возможности на объезды от пяти и более объектов в день?

Выход есть всегда! Самый простой – иметь доверенное лицо, резидента Италии, разговаривающего как на русском, так и на итальянском языке. А если Вы читаете этот текст, то Вы его уже нашли. Это не агент и не представитель продающей компании, а человек работающий на Вас. Согласно именно Вашим критериям он произведет предварительный отбор интересующего вас объекта недвижимости и предоставит Вам информацию на русском языке. Далее по Вашей же доверенности он может произвести осмотр того, что вы отобрали, и при осмотре сделать свои фотографии, не обремененные украшательствами фотошопа, и предоставить вам полный отчет о всех плюсах и минусах недвижимости. По Вашему желанию поверенный может также совершить действия по оформлению жилья и многим другим бюрократическим формальностям.

 

Примечание от LTI

Осмотр последних вариантов перед покупкой и окончательный выбор все-таки лучше сделать самим, как впрочем и оформление договора купли-продажи. Сроки приезда и осмотра, время заключения сделки, а также вопросы, связанные с оформлением въездных документов и многое другое может согласовать доверенное лицо.

 

Ура! Мы определились с покупкой. Что дальше?

Теперь настало время бюрократических (о ужас!!!) процедур, прописанных в итальянском законодательстве. Что они в себя включают:

 

a) Получение итальянского кода плательщика (ИНН)

Да, согласно законодательству, лицо, покупающее недвижимость, должно быть идентифицировано в Италии и иметь итальянский Codice fiscale. (Очень “длинная и сложная” по мнению многих процедура, кстати, которая займет у Вас минут десять примерно.)

 

b) Открытие счета в итальянском банке.

Оплату в Италии принято производить так называемыми покрытыми чеками (assegno circolare). Эти чеки выписывает тот банк, где открыт счет и ими покупатель оплачивает сделку. Возможен также вариант перевода денег напрямую с зарубежных счетов, но это не приветствуется, так как при этом есть риск непредвиденных задержек, а средства обязательно должны прийти на счет продавца до подписания окончательного договора.

 

Сама процедура покупки делится на несколько этапов.

1. Подписывается не отменяемое предложение о покупке “Proposta di acquisto”, в котором определяются все важные условия сделки, включая условия оплаты.

Одновременно с подписанием предложения вносится первый депозит на имя продавца ( 5–10% от окончательной стоимости недвижимости), который будет передан продавцу только в том случае, если он также подпишет предложение. Варианты оплаты - перевод денег на счет продавца (агентства), либо передача наличных (чека) в офисе агентства.

 

Важное примечание от LTI

После подписания не отменяемого предложения отказ от дальнейшей сделки влечет материальную ответственность. Если отказывается продавец, то он выплачивает покупателю депозит в двойном размере, если отказывается покупатель, то он теряет сумму внесенного ранее депозита.

 

2. Подписание предварительного договора или Compromesso di vendita, который заверяется нотариусом. Данный этап не является обязательным, но если суммы по договору очень большие или же платежи по сделке растянуты во времени он осуществляется.

 

Что происходит еще на этом этапе?

  • -Вносится задаток 10–30% от стоимости недвижимости.
  • -Нотариус проверяет предоставленные продавцом документы о собственности и саму собственность на предмет какого либо обременения (хотя желательно, конечно сделать это заранее). Если обнаружится, что данный объект продавать нельзя, то сделка считается несостоявшейся по вине продавца, и тот несет перед покупателем материальную ответственность в виде двойного размера депозита.

 

Примечание от LTI

После подписания Compromesso di vendita продавец не вправе отказаться от продажи и сделка становится полностью необратимой. В этот момент покупатель оплачивает услуги агента согласно договору.

 

3. Заключение непосредственно главного договора купли-продажи или Contratto notarile di compravendita, который подписывается продавцом и покупателем у нотариуса, и им заверяется. Перед подписанием нотариус зачитывает договор вслух, чтобы исключить различные вариации в его понимании

 

Для не владеющих итальянским языком, подписание договора (как и того, что в предыдущем пункте) может пройти по одной из следующих схем:

1.На сделке присутствуют переводчик и два свидетеля, владеющие двумя языками. Услуги переводчика и свидетелей также оплачивает покупатель. При этом договор купли продажи составляется на двух языках.

2. Оформляется доверенность на представителя, владеющего итальянским языком.

 

К моменту подписания основного договора покупателем оплачиваются необходимые налоги, сборы и гонорар нотариуса, а так же вся стоимость недвижимости способами, описанными выше.

 

Примечание LTI

В Италии покупатель официально вступает во владение недвижимостью с момента регистрации этого контракта в Conservatoria Registri Immobiliari.

 

Итак, какую недвижимость вы хотели бы купить в Италии? Звоните или пишите и мы облегчим процесс покупки и поможем избежать лишних затрат и посредников!

 

Copyright @ All Rights Reserved